Economía

¿Por qué Chile está dejando de ser un país de propietarios?

La mayor demanda de hogares unipersonales y uniparentales, las preferencias de los jóvenes y, principalmente, el encarecimiento de las viviendas por el mayor valor de los terrenos asoman como los principales factores de esta nueva realidad.

Por Marcela Gómez

Domingo 18 de noviembre de 2018

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Un conjunto de factores demográficos, regulatorios, económicos y de estilos de vida explican que en la última década Chile esté dejando de ser “un país de propietarios”, a medida que se relativiza el llamado “sueño de la casa propia” que movilizó a las generaciones hoy mayores.

Un dato revela el cambio: por primera vez en los últimos 40 años, el porcentaje de propietarios a nivel nacional bajó del 60%. En la Región Metropolitana llegó al 55%.

Un factor estructural para este cambio se relaciona con la transición demográfica que vive Chile: la población crece y se vuelve eminentemente urbana, pero con una menor tasa de natalidad que se traduce en familias menos numerosas, que requieren menos espacio. Los estilos de vida de las generaciones más jóvenes se reflejan también en el hecho que en las últimas décadas los hogares unipersonales crecieron de 9,7% a 17% y los hogares bipersonales sin hijos de 9,3% a 12,7%.

“Los más jóvenes prefieren arrendar a comprar. Y probablemente han vivido en más lugares que los que han vivido sus papás en toda su vida”, resumió el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado. El profesional comentó así la exposición del presidente del Banco Central, Mario Marcel, quien abordó los temas inmobiliarios incluido en el Informe de Estabilidad Financiera en el seminario “Desafíos inmobiliarios: mirada económica”, organizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC, propietaria de PAUTA) el viernes 16 de noviembre. En el panel de análisis se sumaron la gerenta de la división de Política Financiera del Banco Central, Solange Berstein, y el economista de Gemines, Tomás Izquierdo.

Hurtado explicó que este conjunto de cambios se ha traducido en una menor demanda por casas que por departamentos, y una mayor preferencia por unidades más pequeñas.

Encarecimiento de la vivienda

Aunque en general la demanda por viviendas sigue al alza (19,5% el último año en caso de unidades nuevas), la oferta se ha mantenido contenida. Incluso en el año en curso acumula una baja de 6,4%. Una oferta restringida y una demanda creciente es una ecuación que sólo empuja los costos para las personas.

“Los precios de las viviendas se han casi duplicado en la última década y esta tendencia la reflejan tanto en las mediciones nuestras, del Banco Central y de Clapes UC. Pero el crecimiento de los salarios en igual lapso sólo ha sido del 36%. Esto implica que las personas deben hacer un mayor esfuerzo financiero para ser propietarias”, afirmó Javier Hurtado.

La solución ha sido, simplemente, arrendar. Esto ha impulsado nuevos fenómenos como la estrategia de inversión de los hogares que se endeudan para comprar de viviendas para arrendarlas y el surgimiento de desarrollos inmobiliarios y corretaje dedicados a edificios “sólo renta”, dedicados exclusivamente a arriendo. 

Economía

El Banco Central bautiza un nuevo fenómeno: los inversionistas minoristas

Los hogares más ricos que se endeudan para adquirir una vivienda para arriendo o ganancia de capital subieron de 37% a 47% en los últimos tres años. Esa estrategia también la usan los estratos de ingresos medios.

La representante del Banco Central comentó que la entidad está monitoreando estas nuevas tendencias para ver cómo evoluciona y por su eventual impacto en la estabilidad financiera en momentos de crisis. Para ello, precisó Berstein, “se requiere más información”, como la que podría proporcionar un registro consolidado de deudas que incluya los compromisos financieros totales de los deudores y no sólo con los bancos.

Cambios regulatorios

La menor oferta de viviendas responde a un conjunto de restricciones regulatorias que están encareciendo el valor del suelo, uno de los componentes más importantes del precio final de casas y departamentos, opinó el economista Tomás Izquierdo. Añadió que estas limitaciones se relacionan con el congelamiento de los permisos de edificación y trabas para la edificación en altura que impiden aumentar la densidad habitacional incluso en las zonas de alta demanda, como las aledañas a los ejes de transporte y líneas de Metro.

El gerente de Estudios de la CChC dijo que la suma de terrenos urbanos con permisos de edificación congelados está en torno a las 2.500 hectáreas y que las decisiones en cuanto a densificación están resultando más restrictivas que lo establecido en los propios planes reguladores comunales. Puso como ejemplo el máximo de ocho pisos de altura determinado para el centro de Santiago.

La realidad del mercado inmobiliario fue abordado por la gerenta de la división de Política Financiera del Banco Central, Solange Berstein; el economista de Gemines Tomás Izquierdo, y el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado.
Crédito: PAUTA

“Si no se toman decisiones en regulaciones urbanas, el aumento de los precios de las viviendas no va a ceder”, advirtió Javier Hurtado. Cree que existe una disposición positiva de las autoridades a estudiar medidas legales que apunten a densificar las áreas en torno a las líneas de Metro.

Tomás Izquierdo apuntó al hecho que si los precios de las oficinas en Santiago están más baratos que en otras capitales de la región, comparativamente, “es porque cada vez que ha habido necesidad de suelo para desarrollar oficinas ha habido suelo disponible; no ha habido conflicto entre la autoridad comunal y los desarrolladores. Esto es la antítesis de lo que pasa en materia de vivienda”.

Añadió que hoy hay “un bodegaje de suelo especulando qué se podrá hacer y con una nueva normativa, por ejemplo, de densidad en torno a los ejes de Metro, la cantidad de suelo disponible será significativa. Eso bajará la plusvalía del suelo y, por ende, de las viviendas”.

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