Sorpresas en avalúo fiscal de propiedades metropolitanas

Mayores alzas en el poniente y la periferia del Gran Santiago revelan cambios de mercado y desarrollo de suelos agrícola

El reciente proceso de reavalúo fiscal realizado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) sirvió de base para ajustar el pago del impuesto territorial (contribuciones) a los valores actualizados de las viviendas, pero también es un ejercicio útil para detectar en qué comunas las propiedades están ganando mayor valor. El dato no sólo sirve para buscar lugares donde invertir, sino algo más importante a nivel personal: dimensionar cuánto “interés oculto” puede tener la casa o departamento familiar por la comuna en que se ubica.

Hacer este ejercicio en la Región Metropolitana (RM) puede arrojar sorpresas.

Si se mira la información disponible en el SII sobre en qué comunas de la RM los avalúos se encarecieron más en términos monetarios respecto del proceso realizado en 2014, tal vez los cuatro primeros lugares no tienen nada extraño: Santiago ($1.669.470 millones), Las Condes ($1.079.760 millones), Lo Barnechea ($946.511 millones) y Providencia ($815.484 millones). Pero en el quinto lugar está una comuna de la zona norponiente: Pudahuel. Su avalúo total subió en $590.575 millones, sobre Ñuñoa (alza de $488.332 millones). Siguen en este grupo tres comunas de la pujante zona sur: San Bernardo ($426.738 millones), Puente Alto ($413.087millones) y La Florida ($374.535 millones).

Completa el top ten en avalúos millonarios una comuna que no es parte de lo que tradicionalmente se conoce como Gran Santiago (las 32 comunas de la Provincia de Santiago más Puente Alto, San Bernardo y Padre Hurtado), pero que está viviendo un boom inmobiliario: Colina (incremento de $360.110 millones en avalúos).

“Comandada por zonas como Chicureo, Piedra Roja, Chamisero y otras, Colina es la zona que más vende casas en la Región Metropolitana y se ha transformado en un área residencial muy pujante, con una amplia oferta de proyectos centrados en familias que prefieren más espacio a la cercanía a trabajos y centros educativos”, comentó el académico del instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica Francisco Traverso.

Aunque están más abajo en el listado de las alzas en avalúos, otras comunas periféricas como Buin y Lampa también parecen compartir similar destino que el de Colina. Así lo revela el informe de la corredora Colliers para el primer trimestre del año, que grafica que “en el mercado de casas, la oferta se concentra en las comunas periféricas de la capital como Colina, Buin y Lampa”. El último reporte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para igual periodo revela que las comunas con mayor participación en la venta de casas son las agrupaciones Lampa/Quilicura, San Bernardo/Buin y, en tercer lugar, Colina.

El auge de la periferia

Este aumento del valor relativo de los bienes raíces en la periferia se aprecia con mayor claridad al listar los aumentos en los avalúos fiscales no en términos monetarios respecto del proceso de 2014, sino porcentuales.

En los 10 primeros lugares de este ranking, seis son ocupados por comunas fuera del Gran Santiago: Alhué (138,2%), Til -Til (105,6%), Buin (64,7%), Peñaflor (60,9%), Calera de Tango (55,7%) y Curacaví (49%). Las otras cuatro comunas son Padre Hurtado (114,8%), Lo Barnechea (50,6%), Puente Alto (50,1%) y Cerro Navia (49,1%). De este grupo, sólo la última no está al borde de la periferia.

Para Francisco Traverso, quien también es director de Valoración y Consultoría de la consultora CBRE Chile, estos aumentos en los avalúos fiscales en comunas fuera del Gran Santiago pueden asociarse a dos factores. Primero, “había propiedades cuyo valor fiscal estaba muy bajo y el SII ha ido acercando el avalúo fiscal más a la realidad y al escenario del valor comercial.  A partir del cambio de metodología que se generó en proceso de reevalúo de 2014, se ha ido cerrando esa brecha. Se empezó a registrar una tendencia alcista de esos activos: subieron en 2014 y han seguido subiendo”.

Además, agregó Traverso, hay comunas “que incrementaron sus valores porque incorporaron más suelo al área urbana o porque ese suelo se desarrolló: primero porque se urbanizó y luego en términos de construcción de vivienda y equipamiento. O sea, pasó por una serie de etapas que le agregaron valor al suelo”. Detalló que, en cifras gruesas, “pasar de un suelo agrícola con un valor de 0,1 UF/m2 a un suelo urbano de 1 UF/M2 es tremendamente significativo. Esto implica algo así como subir de $27 millones por hectárea a $270 millones por hectárea, tratándose del mismo predio y sin cambios relevantes”. También hay ajustes en materia de impuestos: “Se pasa del avalúo de un gran predio agrícola a un conjunto de propiedades urbanizadas individuales donde los propietarios asumen el avalúo de sus propias casas”, sostuvo.

El académico explicó que este es el tipo de proceso que van registrado comunas “como Padre Hurtado, que ha estado viviendo una fuerte urbanización. Es similar a lo que ocurre en Buin y algunas zonas de Peñaflor. También en Lo Barnechea, más bien en la zona de La Dehesa y acercándose al valle de Chicureo. Y en Puente Alto, aunque es una comuna estabilizada en su desarrollo, ya que éste hoy se mantiene, pero no tiene la intensidad de sus primeros años”.

Advierte que este tipo de desarrollo no ha ocurrido en todas las zonas más alejadas del área urbana de la RM. “En el eje Talagante-El Monte e incluso en muchas zonas de Peñaflor, aunque esta comuna tiene ahora una zona urbana más consolidada, el suelo sigue siendo predominante agrícola y lo que hay son parcelaciones agro-residenciales”, comentó.

Densificación

En cuanto al alza porcentual de valor en las comunas dentro del Gran Santiago, el académico de la Universidad Católica dijo que esto se asocia naturalmente con los factores que considera el SII: uso del suelo, categoría de las edificaciones, inversión pública (especialmente vinculado con el desarrollo de líneas de Metro), infraestructura vial y equipamiento urbano, y comportamiento del mercado inmobiliario.

Enfatizó que la densificación (entendida como el desarrollo de edificios que permitan aumentar el número de habitantes de un espacio urbano) habitualmente desencadena un proceso de agregación de valor: “Tener más personas habitando un lugar crea nuevas necesidades como equipamiento (áreas verdes, mejoramiento de calles y veredas, etc.) y también comercio, mall y servicios. Esta demanda, a la que hay que dar respuesta, genera una cadena de creación de valor, que también incide en que suben los avalúos y habrá que pagar más impuestos”.

Según Traverso, estas son características de comunas de gran actividad inmobiliaria y donde se ha desarrollado la edificación en altura como Estación Central y San Joaquín, cuyos avalúos subieron 42,2% y 41,8%, respectivamente. El informe de la CChC ya citado sitúa a San Miguel, Estación Central, Santiago Centro y Ñuñoa-La Reina entre las comunas con mayor venta de departamentos en el primer trimestre del año, desplazando a San Joaquín a un sexto lugar desde el cuarto que ocupó el trimestre anterior.

“Vemos que la velocidad con que crecen otros avalúos es más lenta en otras comunas, como Las Condes”, agregó, aludiendo al 13,1% de variación en esa área. Por eso, para el académico no fue sorpresa que al final del listado de aumentos en avalúos esté Quilicura (9,7%), “ya que es una zona predominantemente industrial”.

Más área urbanizable

Un factor que en su minuto se pensó que podría ampliar rápidamente la oferta de terrenos para proyectos inmobiliarios fue la modificación N° 100 al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (MPRMS100), debatida durante casi siete años y publicada en el Diario Oficial en noviembre de 2013. En términos generales, aumentó el área urbanizable en aproximadamente 10.200 hectáreas pertenecientes a las comunas de Quilicura, Renca, Pudahuel, Cerro Navia, Maipú, San Bernardo, La Pintana y Puente Alto.

No obstante, esto no es automático. Según explicó el consultor del área de brokerage de Colliers, Reinaldo Gleisner, tras esa modificación “el proceso normal es que los terrenos deben primero acogerse a la nueva normativa y luego deben desarrollarse nuevos proyectos inmobiliarios en esos terrenos.  Pasan ser sujetos de reavalúo fiscal en la medida en que las viviendas nuevas construidas obtengan la recepción final y se transfieran a sus dueños”. 

El especialista agregó que acoger terrenos actualmente de uso agropecuario a la normativa del MPRMS100 “es un proceso de bastante complejidad y se irá cumpliendo a lo largo de 15 a 20 años; con una incorporación paulatina al mercado de la vivienda”. Acotó también que el segmento de viviendas en las zonas afectas a esa normativa “apunta, principalmente, a aquellas cuyo valor estará en el tramo exento de pago de contribuciones”.