Una de cada tres viviendas se vende a inversionistas

El precio de los terrenos en las comunas cercanas al centro de Santiago se ha incrementado en los últimos 10 años en más de 150%. Ante ello, los arriendos se vuelven más rentables.

El mercado inmobiliario ha estado marcado en los últimos meses por los conflictos entre las empresas inmobiliarias, municipalidades, la Contraloría General de la República (CGR) y los tribunales de justicia. En los últimos días, entró al ruedo el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) por los llamados “guetos verticales” en Estación Central y el conflicto en Recoleta llegó a la Corte Suprema.

Al margen de todos estos conflictos, las ventas de viviendas en Santiago tuvieron un alza importante en 2018 respecto del año anterior, con un crecimiento de 6,3%, impulsado principalmente por los departamentos, con el 82% del total de unidades vendidas. Lo interesante es que una de cada tres viviendas ya se está vendiendo a inversionistas, pues el arriendo genera una alta rentabilidad.

En PAUTA Bloomberg, el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, analiza las cifras 2018 y proyecta el comportamiento del mercado para 2019.

La Cámara Chilena de la Construcción es controladora de PAUTA.

2018: “Un año dinámico”

Hurtado asegura que 2018 “fue un año bastante dinámico, con un crecimiento importante”, comparándolo con los dos años previos. “En 2015 hubo un salto muy importante en las ventas inmobiliarias producto de la entrada en vigencia del IVA a la compraventa, y después en 2016 cayó rotundamente la venta, producto justamente de que se empezó a aplicar el IVA”, afirma. En su opinión, a partir de 2017 lo que ha sucedido es una recuperación a los niveles previos a 2015, “un nivel que era más o menos estable y creciente”.

El gerente de Estudios de la CChC asegura que vamos a seguir viendo un mercado creciendo a estas tasas a futuro. “Es una tasa razonable desde el punto de vista de nuestra economía, desde el punto de vista de nuestra situación en el país respecto a la vivienda”, señala.

Factores de crecimiento del mercado

“Quizá el gran cambio que ha habido en los últimos 10 años es cómo se ha ido achicando el núcleo familiar”, indica Hurtado. “Haber bajado de un promedio de cuatro personas por hogar a tres personas por hogar en una década es un salto muy grande en demanda. Y uno puede esperar para adelante que, de aquí a la próxima década, o antes de la próxima década, vamos a bajar de tres a dos [personas por hogar]”.

Otro factor importante es la localización. “Cada día más, la gente está buscando viviendas que estén bien ubicadas, desde el punto de vistas de bien conectadas, que tengan accesos adecuados a distintos medios de transporte lo más eficientes posibles”, dice Hurtado. Agrega que alrededor del 60% de las viviendas se venden en el centro y las comunas que rodean el centro. “La gente no quiere irse a vivir a cualquier parte”, señala.

Los precios suben, los ingresos no

“Empieza a haber un fenómeno de precios importante, porque hay un sector bastante restringido de la ciudad donde se está buscando el crecimiento, con regulaciones cada vez más duras en el sentido de poder crecer en altura o densificación, hacen que el precio del terreno equivalente, el precio de la constructibilidad empiece a ser un recurso escaso, y empieza a crecer notablemente”, explica Hurtado.

Añade que el precio de los terrenos en las comunas cercanas al centro se ha incrementado en los últimos 10 años en más de 150%.

En toda la Región Metropolitana, dice Hurtado, el valor del terreno ha subido, y con él el precio de las viviendas, aunque este fenómeno se da especialmente en las comunas pericéntricas (alrededor del centro). Para la última década, los precios han subido 196% en Recoleta, 180% en Quinta Normal, 171% en San Miguel, 167% en La Reina, 156% en Ñuñoa, 129% en Estación Central, 119% en Independencia y 106% en Santiago en términos reales, según cifras de la CChC.

La incidencia del precio del terreno en el precio de la vivienda siempre ha sido relevante, y el alza ha hecho más importante este factor. Actualmente está alrededor del 40%. “Cada vez es más incidente el terreno, y eso tiene que ver con la escasez”, afirma Hurtado. “Cada día es más difícil, dado este crecimiento en el precio de la vivienda y además que ha crecido mucho más rápido que el nivel de ingresos de las personas, mucho más rápido, hace que el valor relativo [de la vivienda] para las personas es cada vez más caro”.

Los inversionistas, grandes ganadores

Hurtado explica que la escasez de terrenos, combinada con un menor acceso a crédito, ha causado que una cantidad importante de personas no pueda acceder a comprar una vivienda. Se ha generado, así, una situación “rara” en que el mercado está subiendo, pero las personas no pueden acceder a comprar viviendas. Cada vez cuesta más acceder a crédito, los ingresos no han crecido como los precios, a lo que se suma que los requerimientos para el pie del crédito han subido, indica Hurtado. Esto se da especialmente para el segmento de viviendas bajo 2.000 UF.

La situación de altos precios y bajo acceso al crédito ha generado un aumento de la demanda por arriendo, y con ello el aumento de compra de viviendas por parte de inversionistas. “Hoy día el 36% de lo que se vende, sobre todo departamentos, son a inversionistas. Antes, hace cinco años, era el 15%”, indica.

“Pasa a ser un buen negocio invertir en vivienda, porque ganas plusvalía. Entonces en el fondo hoy día al comprar viviendas para arrendar ganas la renta por el arriendo y estás ganando una cantidad importante por plusvalía. Pasa a ser un negocio mucho más atractivo que meter la plata en un fondo mutuo”, explica Hurtado.

El Banco Central incluso le puso nombre al fenómeno: los inversionistas minoristas.

El tamaño importa

En los últimos 10 años, el tamaño promedio de los departamentos ha bajado de 65 a 55 m². Combinado con el aumento en los precios, esto lleva a que el alza del precio por m² sea aun más marcado.

En casas, el fenómeno es diferente: la venta se ha concentrado en unidades más grandes y más caras, en el rango de 3.000 a 6.000 UF. “El rango de viviendas bajo 3.000 UF empezó a achicarse notablemente en casas”, explica.

El problema regulatorio

En opinión de Hurtado, las políticas públicas no están ayudando a resolver la situación del mercado. “La política pública, el Estado, las instituciones, los municipios han ido restringiendo espacios, hoy día van más de 3.000 hectáreas en Santiago con congelamiento y con restricciones […] El tamaño de Providencia y Ñuñoa juntas”, afirma. Añade que el congelamiento se ha producido principalmente en las zonas céntricas, que son las más demandadas. “Estás produciendo un problema grave: donde más demanda hay, más restricciones hay, con lo cual los precios suben más”.

Hurtado menciona un segundo factor, que a su juicio está impactando los precios futuros: la incerteza jurídica. “Solamente en Estación Central hay 49 proyectos con problemas con la Contraloría, y eso son 20.00 departamentos”, indica.

Hurtado cree que el ámbito regulatorio es un tema político complejo. “Chile tiene que solucionar este problema regulatorio para hacer más estable la oferta, y con eso estabilizar los precios y no producir esto que empiezas a desplazar a mucha gente de la posibilidad de tener vivienda”.

Para 2019, Hurtado prevé que la venta tenga un crecimiento similar al de 2018. “Hay un lado A y un lado B. Crecen las ventas, tú ves un mercado súper dinámico, y lo vamos a seguir viendo dinámico, pero por el lado B tú estás viendo que ese dinamismo te lo está entregando cada vez más el arriendo: las viviendas por inversionistas”.

Hurtado señala que es importante cambiar los planos reguladores en zonas donde invierte el Estado, como sucede con las nuevas líneas de Metro, para poder densificar esas zonas. Pone como ejemplo la discusión que aún persiste sobre Plaza Egaña. “Un punto que es fantástico desde el punto de vista de conectividad. Es un punto con dos Metro, que tiene dos estaciones, se juntan dos líneas. Un nodo de transporte espectacular”, dice. “Tú podrías solucionar muchos problemas en Santiago si los planes reguladores, en los entornos de las líneas de Metro, tuvieran densidades adecuadas”, indica.

Vea el video de la conversación completa en PAUTA Bloomberg acá: