El cóctel de factores detrás del aumento en los precios de las viviendas

Las restricciones a la oferta, el aumento de la población y las menores tasas de interés son algunos de los elementos que están detrás del problema.

La última semana de agosto, la Cámara Chilena de la Construcción publicó un estudio que daba cuenta de los serios problemas de accesibilidad que tienen las personas en el país para comprar una vivienda. El análisis de los datos llevó a la CChC a concluir que adquirir una propiedad en Chile se ha convertido en algo “severamente no alcanzable”, al igual que en países como Nueva Zelanda o Australia. Tanto es así, que incluso sería más asequible adquirir una vivienda en países como el Reino Unido o Estados Unidos si se tienen en cuenta los ingresos de los eventuales compradores y los precios a los que se venden los inmuebles.

Según explica el economista Alejandro Fernández, detrás de ese mayor encarecimiento de la vivienda a nivel local hay una serie de factores, que también se han dado anteriormente en otras latitudes y están directamente relacionados con las retricciones a la oferta: esto es, qué se puede construir, cómo se puede hacer y dónde. Esa menor oferta se combina con una demanda que está permanentemente creciendo, debido a un aumento de la población. Y, dice Fernández, se mezcla con que hay ciertas comunas específicas de Santiago donde la gente quiere vivir. 

“[Eso] presiona los precios, porque hay menos viviendas disponibles para ser compradas o arrendadas. Y eso se ha traducido en un fenómeno que está afectando no solo a la Región Metropolitana, sino que a todo el país: en que el porcentaje de propietarios de viviendas ha caído sistemáticamente en los últimos 10 o 15 años, del orden del 70% a 59% ahora”, afirma Fernández en conversación con PAUTA Bloomberg. 

El economista afirma que a lo anterior hay que agregar restricciones normativas, los aspectos propios de los planos reguladores y el aumento en los precios de los terrenos desde el punto de vista de la oferta, mientras que por parte de la demanda hay que considerar un aumento del interés por parte de los actores institucionales de participar en el negocio y las bajas tasas de interés. De ahí que Fernández esté de acuerdo en que existe un “cóctel” de presión sobre los precios. 

“Ahora, el hecho de que los precios suban cuando las tasas de interés son bajas es un fenómeno que en teoría debiera ser al menos compensado. Cuanto más baja la tasa de interés, el precio puede ser más alto, pero desde el punto de vista del esfuerzo que requiere para la familia, no debiera ser muy diferente. El problema es que los precios están subiendo mucho más allá que eso, mucho más allá del efecto que significa la baja en la tasa de interés, precisamente por las restricciones que hay para la construcción y el efecto que esto ha tenido en los costos, principalmente del suelo”, detalla el experto. 

Solución: ¿más restricciones y viviendas públicas? 

El domingo 1 de septiembre y a propósito de la publicación del estudio, el senador PS Carlos Montes envió una carta a El Mercurio refiriéndose al aumento en el precio de las viviendas. En ella, Montes asegura que detrás de estos mayores valores están la falta de regulación y la liberalización del suelo, para lo cual propone como soluciones la renovación de barrios bien localizados y la generación de una oferta pública de arriendos, junto con el aumento de viviendas sociales, entre otras medidas. 

Consultado al respecto, Fernández dijo tener una apreciación totalmente diferente. “Yo no conozco ninguna experiencia donde mayor regulación se haya traducido en menos alzas de precios. O que por el contrario, liberalización se haya traducido en un efecto de baja. Me gustaría ver cuál es la evidencia que él conoce. Sería interesante verla, si es que existe”, sostuvo el economista. 

En lo que sí está de acuerdo el experto es que eventualmente la discusión respecto de permitir la densificación de la vivienda en los sectores cercanos a los ejes de transporte podría traducirse en un alivio. Fernández sostiene que eso apunta a reconvertir terrenos que tienen muy baja densidad, lo que potencialmente podría satisfacer la demanda. 

Más allá de ese punto, Fernández plantea sus aprensiones respecto de las lecturas del parlamentario. “Me dejó preocupado, por otro lado, el hecho de que él plantee que la construcción de viviendas por parte del sector público para su arriendo y que la regulación sean parte de la solución al problema, porque la experiencia que yo he visto, en múltiples lugares –y en EE.UU. hay experiencias para todos los tipos–, que muestran que donde hay más regulación, donde hay más restricciones a la oferta, el efecto natural es que los precios suban. Y suban muy rápido, porque si la gente quiere vivir ahí, significa que los precios tienden a subir”, afirma. 

Experiencias exitosas

A la hora de discutir propuestas que permitan solucionar el problema y que podrían ser iniciativas positivas para incorporar en el país, Fernández comentó algunas medidas que han sido aprobadas en localidades de Estados Unidos como Minneapolis u Oregon, en donde se ha permitido que en aquellos lugares donde anteriormente solo se permitía la construcción de viviendas unifamiliares, se puedan hacer construcciones de más pisos. 

“Eso significa que la oferta potencial de viviendas se puede al menos duplicar. Y eso genera un aumento potencial de la oferta enorme y eso debiera ayudar a frenar las alzas de precios”, asegura.

Más allá de esa propuesta en específco, Fernández abogó por la necesidad de aumentar la planificación urbana y de una construcción más armoniosa, que permita ir avanzando en la construcción de ciudades en las que mayor cantidad de personas se vean beneficiadas. 

Vea la conversación completa en PAUTA Bloomberg acá: