El Banco Central bautiza un nuevo fenómeno: los inversionistas minoristas

Los hogares más ricos que se endeudan para adquirir una vivienda para arriendo o ganancia de capital subieron de 37% a 47% en los últimos tres años. Esa estrategia también la usan los estratos de ingresos medios.

El fenómeno comenzó a hacerse más visible en los últimos años —y entre expertos inmobiliarios—, pero ahora el Banco Central no sólo lo perfila claramente sino que además lo bautiza: deudores que compran una segunda vivienda no para vivir en ella, sino para arrendarla o lograr una ganancia de capital. En su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del segundo semestre de 2018, el ente emisor llama “inversionistas minoristas” a quienes están desarrollando esta estrategia de inversión.

En estricto rigor, la Encuesta Financiera a Hogares 2017 que difundió el Banco Central en septiembre pasado reveló que en el segmento más rico de los hogares, con ingresos medios sobre $1,9 millones mensuales, la tenencia de deuda hipotecaria había subido del 37% en 2014 a 47% en 2017. Se trata de un salto estadístico relevante que no se había registrado en ningún otro momento de esta encuesta, que se realiza desde 2007.

Ahora, el organismo autónomo detalla que la inversión minorista es un desarrollo relativamente reciente en el mercado inmobiliario. No obstante, su participación en el mercado de crédito hipotecario y de arriendo ha crecido sistemáticamente en los últimos años.

El IEF detalla que, al cierre del primer semestre de 2018, cerca del 30% de la deuda hipotecaria bancaria se encuentra en manos de deudores con dos o más créditos hipotecarios. Aunque no se puede asegurar que todos ellos compran una segunda vivienda con fines de inversión, que la mayoría de esos deudores adquieran sus activos inmobiliarios en la misma región donde residen sugiere que no lo hacen para uso propio.

No es un dato aislado. Según la Encuesta a Hogares, más del 60% de los hogares que se endeudan para comprar una segunda vivienda lo hacen para arrendarla.

El texto detalla que estos inversionistas no son exclusivamente los hogares de más altos ingresos, ya que el 37% de los hogares que compraron una segunda vivienda para arrendarla gracias a un crédito hipotecario “pertenecen a los primeros ocho deciles de ingreso y un tercio de ellos tienen ingresos por debajo de la mediana”.

Riesgos y beneficios

El Banco Central también pondera los riesgos y beneficios de esta tendencia para el mercado inmobiliario y la estabilidad financiera. Respecto de las ventajas, menciona que estos inversionistas minoristas satisfacen la necesidad de vivienda de otros hogares que no desean o no pueden adquirirla. Esto, acota, podría responder a un fenómeno “más estructural derivado de cambios demográficos y preferencias por vivienda de las cohortes más jóvenes; que ha sido catalizado en un ambiente de tasas de interés bajas”.

Otro beneficio que identifica es que como este tipo de inversión no se concentra en pocas manos, contribuye a brindar cierta profundidad al mercado de arriendos. Y como en su mayor parte quienes compran las viviendas para arriendo son hogares de mayores recursos, “es esperable que puedan resistir shocks de ingreso y desempleo con mayor probabilidad que sus arrendatarios, antes de entrar en impago”.

En cuanto a los riesgos, más bien se trata de las dificultades para predecir el comportamiento de pago de estos nuevos inversionistas ante un shock de actividad o de caída de precios de vivienda, ya que como se trata de una estrategia reciente no existen datos empíricos a la fecha. De igual modo, tampoco ha sido probada su decisión de liquidar las viviendas adicionales adquiridas ante la ocurrencia de escenarios de tensión económica como los mencionados, factor que podría cobrar relevancia “si es que actuase como un mecanismo de amplificación del shock inicial”.

Por ello, el Banco Central advierte que esta potencial vulnerabilidad en el ciclo y en general la evolución de estas inversiones en el mercado de arriendos serán objeto de investigación y monitoreo, para cautelar la estabilidad financiera.

Como viene siendo tradicional, la entidad insiste en la necesidad de avanzar en un registro consolidado de deuda que permita que el sistema financiero pueda hacer un trabajo eficiente de gestión de riesgo en la cartera hipotecaria. Esto, “particularmente en el caso de hogares con múltiples créditos hipotecarios”, advierte.