Estación Central: conflicto entre inmobiliarias y Contraloría afecta a 21 mil departamentos

Eventual invalidación de permisos impacta obras por US$ 1.150 millones, cuyo 20% son proyectos entregados o en recepción final.

La incertidumbre en el mercado inmobiliario es creciente. La Contraloría General de la República, en un dictamen emitido en noviembre pasado, indicó que 49 proyectos inmobiliarios de Estación Central obtuvieron su permiso desde la Dirección de Obras Municipales (DOM) “en contravención a la normativa aplicable”. El dictamen obliga a la DOM a iniciar un proceso de invalidación de los permisos. 

Este fallo ratificó una circular del Ministerio de Vivienda de 2016, que imposibilita la “edificación continua” en una zona que no tiene límite de altura, como es el caso del sector de Estación Central afectado por este fallo. Antes de esa fecha, el Minvu había interpretado de una manera distinta este tema.

Seis de las inmobiliarias afectadas por este fallo interpusieron recursos de protección en la Corte de Apelaciones de Santiago, con el fin de revertir el dictamen de Contraloría, que afecta a obras que aún no se inician, pero también impacta proyectos en construcción e incluso terminados o en etapa de recepción final.

En PAUTA Bloomberg Bernardo Echeverría, consejero nacional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), past president del comité inmobiliario y presidente de la comisión de certeza jurídica de la CChC analiza esta situación y plantea la visión de la industria respecto del conflicto. La CChC es controladora de PAUTA.

El problema

“La naturaleza del problema de Estación Central es distinta de la naturaleza del problema que se está presentando en la comuna de Santiago, en la de Ñuñoa o en la de Las Condes. Tienen algunos elementos en común, pero está referida a un punto específico, que es el tema de la continuidad”, diferencia Echeverría.

Los departamentos afectados por esta situación son aproximadamente 21.000, lo que corresponde, explica Echeverría, al 20% de la oferta total de Santiago para tres años.

El volumen del problema, afirma Echeverría, trae problemas en toda la cadena de la industria. “Para hacerse una idea, cuando un inmobiliario compra un terreno, lo compra normalmente con un anteproyecto aprobado. Eso quiere decir que paga por el terreno en función de la constructibilidad que le autoriza la municipalidad”, explica. “La cadena de certezas empieza en el anteproyecto. […] A medida que vamos avanzando en la cadena de producción del proyecto van interviniendo más y más actores. Profesionales [arquitectos, ingenieros], luego entra el banco, luego entran compañías de seguros, luego entran los trabajadores, los proveedores, etcétera, y finalmente entran los compradores, que a su vez también entran con compañías de seguros, con financiamiento bancario, etcétera”, enumera Echeverría, quien recalca que esta discusión tiene efectos económicos relevantes.

“Esto no nace originalmente de la Contraloría. La Contraloría le echó bencina al fuego, pero nace de un momento en que el Ministerio de Vivienda cambia su interpretación sobre la continuidad de la edificación, en 2016”, dice Echeverría. Hasta mediados de esta década el ministerio tenía una interpretación bastante más flexible en el tema de la continuidad, señala.

“Había un conjunto de proyectos y anteproyectos aprobados con el criterio 2009, y repentinamente el ministerio dijo ‘en sentido estricto, para que haya continuidad tiene que estar definida altura, y por lo tanto siempre debió interpretarse de esa manera’, a pesar de que el mismo ministerio lo había interpretado de manera distinta. Ese es el origen del problema”, apunta Echeverría. Se refiere a la DDU 313.

La cantidad de obras involucradas en este conflicto es importante, y también las cifras de inversión implicadas. “El universo del que estamos hablando es de aproximadamente US$ 1.150 millones”, explica Echeverría, las que se dividen en US$ 390 millones en obras que no han comenzado, US$ 514 millones de proyectos en proceso y US$ 245 millones en proyectos finalizados y en etapa de recepción final. Incluso, dice Echeverría, hay edificios que están habitados, que fueron recepcionados en 2015.

El problema no tiene solución para los proyectos iniciados, dice Echeverría, pues la continuidad se prohíbe en zonas sin límite de altura independientemente de los pisos de la construcción. “La DDU 313 fue como salir a matar moscas con una escopeta”, señala. “En el fondo dice: ‘si usted tiene continuidad, tiene que tener definido altura’”, explica.

Buscar una solución

“Creemos que era necesario establecer una intervención regulatoria”, afirma Echeverría. “El tema es el cómo se produce la intervención regulatoria y sus efectos hacia atrás. Eso es lo que nos está preocupando hoy día, porque ciertamente desde el momento en que el municipio de Estación Central estableció una nueva regulación para ese cuadrante, dejó de existir este problema hacia adelante. El problema es el stock”, indica.

“Los proyectos que se hicieron en Estación Central, con altura libre y continuidad, no pueden volver a hacerse”, afirma Echeverría. “Lo que estamos hablando es la transición, o sea, aquellos proyectos que se aprobaron con las reglas anteriores y que todavía están en desarrollo. Eso es lo que está en discusión”.

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Echeverría prevé que, más allá de los caminos administrativos que han adoptado ciertas inmobiliarias afectadas, “van a terminar todos en tribunales, excepto que haya alguna decisión de carácter un poco más político que permita darle una salida al stock”.

“Lo principal es que el ministerio de Vivienda reconozca que tenía una definición previa sobre el tema de continuidad, que era más inclusiva que la que tiene hoy día”, plantea Echeverría. “Yo creo que es un tema difícil desde el punto de vista político, no creo que sea una decisión fácil”, agrega.

Densificación

Hoy día más del 80% de la oferta de vivienda en Santiago está en edificios, cuenta Echeverría, explicitando el fenómeno de la densificación, que comenzó a fines de los 90 principalmente en la comuna de Santiago y Ñuñoa, y se fue ampliando a Macul, Independencia, Recoleta, y llegó a Estación Central. “Hoy día se ha producido presión sobre el anillo inmediatamente siguiente”, indica Echeverría, en comunas como La Cisterna.

“El tema hoy día requiere definiciones un poco más maduras que las de los noventa. El fenómeno se produjo, necesitamos hoy día de políticas urbanas acordes con los conflictos que ha producido este proceso de densificación”, expresa.

Echeverría afirma que la Cámara Chilena de la Construcción viene contribuyendo al debate sobre el desarrollo urbano desde hace muchos años, y que en 2013 publicó una propuesta para el desarrollo de la densificación de Santiago en torno al metro y los principales ejes de transporte, elaborado por la Universidad Católica. “Lo que pasa es que la institucionalidad aquí es muy lenta. Entonces hoy día recién esa reflexión aparece por primera vez en un proyecto de ley, que es este de integración social, que acaba de presentar el ministerio”, relata, y agrega que desde 2013 todos los ministros de Vivienda han estado de acuerdo, pero no se ha avanzado. “La institucionalidad entrega los planes reguladores a los alcaldes, y esta es una materia metropolitana”, indica.

Bernardo Echeverría aboga por una mayor coordinación para evitar situaciones que califica como absurdas. “Como sociedad invertimos en transporte masivo en zonas donde no tenemos densidad”, ejemplifica.

Vea el video de la conversación completa en PAUTA Bloomberg acá: