La “tiranía de la ideología” ciudadana: la causa inicial del encarecimiento de la vivienda

Minvu cuestionó el efecto negativo de este factor en una densificación equilibrada de la ciudad.

La jefa de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), Paz Serra, entró en el debate por el alza del precio de las viviendas en Chile, cuyo incremento se ha concentrado principalmente en la última década. Y explicó que parte de las factores se deben a la falta de un sentido metropolitano para tener una densificación equilibrada, a una mirada política del tema y a lo que calificó como la “tiranía de la ideología” ciudadana frente a la construcción de nuevos proyectos.

“Si bien existe un consenso técnico urbano que no distingue color político, porque en materia urbana todos sabemos lo que hay que hacer, hay una agravante política muy seria que tiene que ver, en parte, con un sentido metropolitano. Pero hay algo que no ha sido dicho, y es la tiranía de la ideología de la ciudadanía en esta materia, a la cual cualquier candidato se debe”, dijo Serra.

La autoridad de la DDU participó este jueves 26 de septiembre en el encuentro “Construyendo País: precio y acceso a la vivienda, cómo enfrentar un problema creciente”, organizado por PAUTA y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), dueña de este medio. Un foro en el que también expusieron el gerente de estudios de Gemines, Alejandro Fernández; el exalcalde de Peñalolén, exintendente de la Región Metropolitana de Santiago, y ex ministro de Vivienda y Urbanismo, Claudio Orrego; y el expresidente del Comité Inmobiliario de la CChC, Bernardo Echeverría.

“No voy a nombrarlos, porque no corresponde. Pero he tenido muchas conversaciones con alcaldes de muchas ciudades del país donde el relato es siempre el mismo: ‘nosotros vamos a bajar la altura para que la gente esté contenta y grata con su comuna’. Y ahí se produce una fidelidad política entre votantes y candidatos que no logra instalar aquello que sabemos que técnicamente es correcto”, dijo. Y añadió: “Mientras no logremos superar lo que es un obstáculo político puro, no vamos a llegar adelante con ninguna de las cosas que estamos planteando”.

Consultada respecto de cómo se aterriza el concepto de “densificación equilibrada” para mejorar la calidad de vida de las ciudades, Serra sostuvo que no existe un número mágico de pisos, y que lamentablemente se contraponen casos exagerados de “hiperdensificación” -como algunas experiencias en Estación Central- con edificios de dos o tres pisos. “Como país tenemos necesariamete que acuñar un concepto intermedio para salir de esta mínima altura con esta máxima. Y para eso necesitamos un cambio en la opinión pública y un cambio político”.

La jefa de la División Urbana del Minvu precisó también que “las personas por sobre todas las cosas van a privilegiar la cercanía, porque la distancia al trabajo, además de equipamiento como colegios y hospitales, es lo que comanda la calidad de vida. Cualquier persona puede vivir en una estupenda casa en la periferia de la ciudad, pero trasladarse dos y hasta cuatro horas en el transporte público o privado a su destino, empobrece toda calidad de vida”. 

Y añadió: “Tenemos que ser capaces, como sector público y privado, de tener una oferta mucho mejor desde el punto de vista urbano. Porque también hay otros bemoles respecto de la calidad de vida en la ciudad, donde no nos podemos permitir tener esa hiperdensificación, porque tiene impactos viales, conos de sombra y una serie de otras situaciones complejas”.

Claudio Orrego coincidió con ese diagnóstico: “Limitar la densificación equilbrada a la altura me parece una sobresimplificación. Porque lo que la gente reclama es buen acceso al supermercado, veredas de buen tamaño. En Apoquindo hay edificios que son mucho más altos que en otros lados, pero tienen veredas de siete metros”.

Las causas del alza en los precios

Según Bernardo Echeverría, en el alza de los precios de las viviendas hay causas derivadas tanto de la oferta como de la demanda.

Por el lado de la demanda, indicó como un tema clave el hecho de que la población de Chile ha crecido apenas al 1 % según el resgitro del INE del último periodo censal. “Sin embargo, ese 1% se contradice con un hecho muy relevante: que la tasa de crecimiento del número de hogares es del 2%, es decir, más de doble que el incremento de la población y nosotros tenemos que reaccionar a eso”.

Y agregó que también ha cambiado el tamaño medio de los inmuebles. En la década de los noventa se fijó una densidad de cuatro habitantes por hogar, lo que concidía con la densidad censal. “Pero hoy es de 3,1. Y si hacemos un zoom al detalle de esto, vemos que en el último período intercensal lo que más creció fue el hogar unipersonal en desmedro de las familias completas”.

Echeverría añadió que en 15 años se pasó de tener 11,6 % hogares unipersonales a 17,8 %, en la actualidad. “Esto nos muestra una tendencia que no ha parado y que va seguir. Por ejemplo, en España los hogares unipersonales son el 25%, mientras que en el norte de Europa y, en Alemania, son el 42%. Entonces, tenemos un cambio cultural importante que se reflejará necesariamente en cómo usamos la ciudad y cuáles son nuestras demandas sobre esta”.

Añadió la migración como otro factor que ha presionado la demanda, la que se triplicó en los últimos tres años.

Respecto de la oferta, Echeverría indentificó como un primer factor la restricción de suelo. Recordó que la comuna que más población absorvió en el último período intercensal (2002-2017) fue Santiago, con 175 mil habitantes. Esto, en circustancias que en 2002 “ya estaba 100 % copada”.

Agregó que parte del problema que generó entonces la política de repoblamiento central respondía a que el centro y el pericentro de Santiago estaban despoblándose, por lo que se establecieron mecanismos de estímulos. “Pero en el pericentro, en cambio, específicamente en San Joaquín, hay un déficit de 9 mil viviendas. Hasta el 2017, esa comuna siguió perdiendo población. Sin embargo, el plan regulador que se está discutiendo establece para el 85 % del territorio municipal, dos pisos. O sea, congela el territorio. Entonces, si nosotros queremos reaccionar a esa nueva forma de vivir, tenemos que tener un enfoque metropolitano que permita que la discusión no sea de cada comuna, sino que también cuál es el aporte de cada una de ellas a la demanda por vivienda que tenemos por delante”.

Sobre las causas del alza en los precios y que ha implicado falta de acceso a las viviendas, Alejandro Fernández, de Geminis, señaló que no es solo un problema de Chile, sino de carácter global. “Mientras la gente quiera vivir en ciudades y mientras haya un atractivo por la vida urbana, probablemente va a ser difícil controlar el aumento de los precios. Porque necesariamente los costos de proveerla van a ir creciendo en el tiempo”.

En el caso de Chile, Fernández señaló que el aumento no solo ha sido en la Región Metropolitana, sino nacional. Entre los factores que explican esta situación, dijo que, claramente, hay una evolución que tiene un punto de quiebre a partir de 2009, donde la tendencia se acelera. “Antes de eso, los precios tendían a subir, pero de manera moderada. Eso coincide con un período para la economía chilena de crecimiento que no es particularmente alto, con controles a la oferta que han sido cada vez más exigentes. Porque en la medida que es más difícil y más caro construir, se ha visto esa tendencia. Eso también se explica porque las casas son las que tienden a subir más que los departamentos. Y eso es porque el precio del suelo es lo que que está manifestando esa tendencia”.

Fernández también dijo que al haber un encarecimiento, hay menos propietarios y ha aumentado el número de allegados y de campamentos. “Salvo el efecto del IVA, uno ve que la oferta no reacciona. Ni hay un aumento en la disponibilidad de viviendas y, por lo tanto, lo que uno puede concluir es que hay una insuficiencia de la reacción en la oferta. Y su elasticidad está respondiendo poco a los ajustes de precios que estamos viendo. Por lo tanto, es allí donde está el foco principal del problema”.

Como Echeverría, concidió que la inmigración ha incrementado el fenónemo en el sentido de que hay mayor demanda. Y agrega otro factor: “La baja en las tasas de interés es un tema no menor, porque mientras sigan tan bajas para los créditos hipotecarios, obviamente tienen un impacto en los precios. Si eso cambia en el futuro, los precios van subir menos, pero son factores que están incidiendo en este proceso”.

Un organismo central

Para Claudio Orrego, quien en 2017 fue muy crítico frente a la hiperdensificación en Estación Central, también es clave que exista un organismo u autoridad en la planificación de la ciudad que esté por sobre la esfera municipal. 

“Si se ve el tema comuna por comuna, esto no tiene solución. Y esto no es solamente por el caso de la hiperdensificación de Estación Central, que es el mal ejemplo, es lo que no hay que hacer, porque también Vitacura no quiere ningún vecino nuevo” dijo el exintendente Metropolitano.

Añadió que debe haber una nueva figura política que se haga cargo de la temática del déficit habitacional. “Porque no hay un aumento solo del precio, sino que se calcula que el 80 % de ese incremento está en los sectores más vulnerables. Y ahí sí que la inmigración y la nueva construcción familiar será un tema complicado”.

Recordó el caso de Peñalolén, cuando él era alcalde. “Nosotros tuvimos un fracasado plan regulador, el que perdimos porque la comunidad no lo quiso. Fue cuando tratamos de aumentar la densificación en torno al eje de Vespucio, donde había carretera. Y eso terminó, por las cosas del destino, aumentando la densificación en la parte alta, que es la más vulnerable de la comuna”.

El transporte como factor clave

Para Orrego se debe tener una normativa y una visión general que permita planificar integradamente. “Londres es un buen ejemplo, y tomó una decisión hace 18 años de tener un gobierno metropolitano que, además, juntó dos cosas: transporte y planificación urbana. La nueva línea del metro Queen Elizabeth está siendo financiada por cambios en la zonificación urbana. Entonces, esa idea de tener estos dos tentáculos, el de planificación urbana y transporte en una visión de ciudad y no solo de barrio y de comuna, va en la dirección correcta. Porque si no, la eocnomía política de tomar decisiones comuna por comuna, lo qur hará es que la gente va a congelarlo todo”.

Echeverría argumentó en esa línea: “Este es un tema que no lo van a resolver los técnicos y tampoco los políticos, porque tienen los incentivos en contra. El tema es cómo hacemos un cambio en el que tienen que comprometerse políticos para cambiar la mirada ciudadana. Y así asumir, por ejemplo, el desarrollo en torno a los ejes de transporte, que son las venas de la ciudad, es decir, cómo concentras parte del desarrollo en eso”.

En ese sentido, para el exalcalde de Peñalolén un tema fundamental también es la localización de las viviendas, porque es un aspecto muy relevante para la ciudadanía. “Por eso es que hoy hay una mayor demanda por departamentos en Santiago que en otros lugares del país. Ahora, lamentablemente, la temática del transporte está invisibilizada, porque no la ve el municipio y no la ve la ciudad, sino que la ve el ministro. Y ahí hay un tema que ha pasado en todas las áreas metropolitanas del mundo: que la movilidad y el transporte, como ocurrre en Londres, Medellín o Estambul, se empieza a acercar al territorio”.

Fernández coincidió en que uno de los efectos negativos que tiene el alza de precios es que aumenta la segregación, pues la gente tiene que irse más lejos porque “es muy caro vivir en los lugares donde están los trabajos, por lo que eso también sube el costo del transporte”.

“Me parece evidente que parte de la solución pasa por incrementar la oferta y densificar de manera planficada los ejes de trasnporte.Hoy tenemos una serie de líneas de metro nuevas que están planificadas sobre las cuales debería ser posible densficar no solo para permitir a la gente tener un acceso a una vivienda más razonables, sino para sacarle rentabiliad porque construir una lírna de metro es muy caro. Y la manera es que viva mucha gente en el entorno”, dijo el gerente de estudios de Gemines.

Propuestas para una densificación urbana

Al inaugurar el seminario, Patricio Donoso, presidente de la CChC, entregó una serie de propuestas en línea de mitigar el alza de precios. Y también consideró fundamental “alcanzar acuerdos que permitan a más familias poder optar a una buena alternativa de hogar para una mejor condición de vida”.

Entre las ideas del gremio, señaló la necesidad de avanzar en una planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la previsión de suelo urbano para mantener un adecuada oferta de vivienda.

También, Donoso dijo que “es fundamental densificar equilibradamente en forma inclusiva en las zonas aledañas con infraestructura pública de alto estándar”; la importancia de crear una nueva política de arriendos en el que participen tanto el sector público como el privado y “desarrollar una nueva forma de gobernar las ciudades con una autoridad metropoliatana que asegure que las ciudades puedan dar cabida a todos y no excluyan a las personas”.