El negocio pospandemia del multifamily: golpeados, pero no tanto
Aunque la crisis económica generada por la pandemia ha golpeado a este mercado, el experto en multifamily Nicolás Herrera es optimista.
Partamos por las definiciones: el término multifamily se usa para identificar a los edificios destinados a la renta residencial y que son administrados únicamente, o en gran parte, por un solo dueño. Este formato apunta, principalmente, a captar a arrendatarios jóvenes, estudiantes o extranjeros, que requieren alquilar una vivienda en un lugar cercano a sus trabajos o casas de estudio por un costo mensual asequible.
¿Qué está pasando con los multifamily en este momento de crisis económica? ¿Cómo se comportaba este mercado antes de la pandemia? En conversación con Plaza Pauta, de Radio PAUTA, Nicolás Herrera, socio de Real Estate Division en BDO Chile; arquitecto, magíster en urbanismo y magíster en dirección y administración de proyectos inmobiliarios, entrega algunas pistas.
Lo primero es el contexto. “El mercado de renta residencial en Chile desde 2014 creció explosivamente, aunque viene desde mucho antes con desarrolladores y operadores pioneros. Probablemente, el gran driver que tiene la renta es que la gente necesita vivienda, pero no puede comprar. En algunos casos son grupos en formación, familias, migrantes, jóvenes profesionales, que pueden acceder más rápido y fácil a una ubicación privilegiada en la ciudad”.
El mercado de renta residencial, o multifamily, “comenzó en Chile aproximadamente en 2012. Una estrategia que desarrolló un fondo de inversión que decidió apostar por este camino. Una apuesta que, en un principio, nadie pensaba que sería exitosa pero, de tanto andar, muchos otros operadores, dado ese éxito y el incremento de los precios de las viviendas, se sumaron”, detalla Herrera.
Agrega que “la comuna de Santiago es la que concentra, probablemente, el mayor número de unidades de renta residencial, específicamente de renta orgánica, por sus atributos: capital espacial, gran cantidad de metros cuadrados de comercio, accesibilidad, redes de metro”.
Frente a la crisis económica generada por la pandemia, Nicolás Herrera dice que “uno espera que toda la economía se resienta, y los multifamily no escapan a aquello, y presentan como alternativa de negocio una caída en sus ingresos, ya que efectivamente han caído las ocupaciones y han bajado los cánones de arriendo. Un punto importante es que hay que mantener la claridad: la caída de las ocupaciones obedece a un stock del 5% o 6% de las unidades totales y la caída de esos arriendos corresponde solo a ese 5% o 6%. También hay una cartera que viene con un arrastre significativo que hay que cuidar: si estoy arrendando un edificio, con trescientos arrendatarios, de los cuales un 90% puede tener problemas económicos en el futuro, hay que ser proactivo”.
Optimismo respecto del futuro
En esa dirección, Herrera dice que se han tenido que hacer adaptaciones en los precios de los arriendos para evitar la fuga. “Los administradores de estos edificios de renta residencial están tomando estrategias para poder cautivar ocupantes. Probablemente, más que la crisis económica, parecen más complejas las restricciones a la movilidad, porque no puedo visitar los edificios, no me puedo cambiar, entre otras cosas. Entonces los operadores están dando beneficios como tres meses al 50% del canon de arriendo, sin pago del corretaje de propiedades, entre otras cosas”.
Herrera es optimista respecto de los multifamily, y afirma que son resilentes a este tipo de fenómenos. “Si uno revisa el análisis comparado en Estados Unidos, el mercado de renta residencial bajo las crisis se comporta mucho mejor que cualquier otro tipo de negocio inmobiliario. Cae, pero tiene una recuperación más rápida. Segundo, porque hoy poder acceder a desarrollar edificios de las magnitudes en que se están haciendo es cada vez más difícil. Y tercero, porque el precio de la vivienda, y lo dijo la Cámara Chilena (de la Construcción) hace un par de meses atrás, en Chile es altamente inalcanzable”.
Lea aquí el reporte más reciente sobre multifamily de BDO Chile.
Revise la entrevista completa con Nicolás Herrera en Plaza Pauta