Cuatro tendencias globales que marcan el negocio del arriendo inmobiliario

El multifamily es el más desarrollado en Chile. Pero también está el build to rent, el leasing habitacional y el co-housing, explica la columnista de Plaza Pauta, Isabel Palma.

Ante el complejo escenario económico de la industria, fuertemente influido por las alzas de las tasas hipotecarias y las restricciones al crédito que hacen cada vez más difícil comprar, el sector inmobiliario está respondiendo con una serie de tendencias vinculadas a otorgar más relevancia a los arriendos. Algunas de estas soluciones son las llamadas build to rent, multifamily, leasing habitacional y la vivienda colaborativa.

“Nuestra economía está atravesando un período de más incertidumbre de lo acostumbrado. Tenemos, por un lado, una pandemia que si bien dejó de ser el foco de la problemática, aún persiste. Hay un importante escenario inflacionario global, una guerra en Europa y, a nivel local, tenemos la instalación de un nuevo gobierno y la incertidumbre que genera en todas las industrias el debate constituyente”, dijo en Plaza Pauta, de Radio PAUTA, la gerente comercial de FG Inmobiliaria y académica de la Universidad de Los Andes, Isabel Palma.

La ejecutiva comentó que el Banco Central informó este lunes 7 de marzo que tenemos la tasa de interés de créditos hipotecarios más alta en los últimos ocho años, la que llega al 4,39% promedio. “No es una tasa altísima, pero sí la más alta de los últimos años”, recordó.

En ese escenario, Palma dijo que “los bancos están volviendo a flexibilizar las condiciones para solicitar los créditos hipotecarios, principalmente en los plazos. Algunos están volviendo a los 25 e incluso 30 años, dependiendo del perfil de riesgo del solicitante, y con hasta 90% de financiamiento”.

El arriendo como opción

Sin embargo, cada vez se ha vuelto más complicado comprar una vivienda. Y frente ha surgido un fuerte posicionamiento del mercado de la renta. Así, por ejemplo, la ocupación en el mercado total alcanzó niveles históricos en el Gran Santiago, que en promedio llegó a 97,9%, dos puntos porcentuales más que el año anterior, según información de Toctoc.com. 

Como opción, uno de los caminos más mencionados en el último tiempo es el del multifamily, “modelo de administración profesionalizada de edificios de departamentos de un solo dueño, concebidos exclusivamente para el arriendo. Los activos multifamily, si bien aún tienen poca historia en Chile, son una categoría emergente y que durante el último tiempo ha tenido un crecimiento significativo. De hecho, este año se desarrollarán 24 proyectos de edificios multifamily. Es parte de una tendencia global”.

Las diferencias entre mutifamily y build to rent son “sutiles”, dice Isabel Palma. “La principal es el origen del término, dado que build to rent proviene del Reino Unido. El multifamily está muy centrado en el mercado de grandes edificios de departamentos, en cambio, el build to rent está más enfocado en el desarrollo de vecindarios de casas, con el objetivo de lograr una experiencia mejorada para los arrendatarios, al desarrollar todas las casas dentro de una comunidad con buenos servicios de todo tipo: gimnasios, restaurantes, áreas verdes, espacios de trabajo”.

Isabel Palma explicó que “hoy existe bastante consenso en el mercado internacional en que los modelos build to rent o multifamily serán uno de los grandes protagonistas de la industria de los próximos años”.

Respecto del leasing habitacional, la especialista afirmó que “este sistema de financiamiento alternativo ha revivido en este periodo. Aquí se suscribe un contrato de arrendamiento con una entidad financiera, que puede ser un banco, y que contiene una promesa de compraventa. Terminado el plazo y pagada la última cuota, la propiedad comienza a ser del arrendador. Por supuesto, tiene sus pros y contras. Por el lado de las ventajas, por ejemplo, el monto de la cuota o arriendo es fijo en el tiempo, por lo que la plusvalía que pueda tener la vivienda será ganada por el comprador al igual que en el caso de un crédito hipotecario; además, no queda registro de la deuda en el sistema financiero. La principal desventaja es que la vivienda no se inscribe a nombre de quien la está pagando sino hasta completar el pago total de ella, a diferencia del crédito hipotecario, y esto implica que la plusvalía que tenga esa propiedad todavía no se podría ocupar para un refinanciamiento. De todos modos, es un modelo de financiamiento muy útil para personas con baja capacidad de ahorro, o que no cuentan con el pie necesario para solicitar un crédito hipotecario, pero que sí buscan establecerse en una vivienda y pueden pagar regularmente el arriendo”. 

Otra tendencia en auge en distintas partes del mundo es la vivienda colaborativa, también llamada cohousing o co-living. “Últimamente ha estado evolucionando, tanto en la manera en que se entiende el espacio privado y el espacio público, como desde la forma en que se diseñan y construyen las viviendas.  En el primer mundo hay varios ejemplos muy interesantes: en España, la inmobiliaria Vía Célere, anunció en diciembre la construcción de su primer edificio destinado exclusivamente al co-living en la ciudad de Málaga, con un diseño que considera, además de las habitaciones individuales, salas de estar, de descanso, de reuniones y también zonas dedicadas al ocio, incluyendo algunas con cocina”, comentó Palma.

Revise la columna completa de Isabel Palma en Plaza Pauta