Bernardo Echeverría: “Las autoridades no pueden actuar arbitrariamente”

El socio de Echeverría Izquierdo aborda el conflicto con ciertos municipios: “La mayoría de los alcaldes se resiste a usar su capital político para modificar planos reguladores”.

Hace unas semanas, después de una larga contienda judicial, la Corte Suprema emitió un fallo que, se pensaba, daría por zanjada la larga disputa entre la Municipalidad de Recoleta e Inmobiliaria Bellavista por el proyecto que la empresa está desarrollando en la comuna y contempla tres torres de 19 pisos cada una. La primera está construida y habitada. La segunda es el meollo del asunto, porque está lista, ubicada en calle Dardignac, pero no ha podido ser habitada por sus propietarios, pues no ha obtenido la recepción definitiva de parte del municipio. Lo peculiar es que ambas partes se han dado por ganadoras. ¿Cuáles son los hechos y sus consecuencias tras las declaraciones de lado y lado y luego del fallo de la Corte Suprema? 

Bernardo Echeverría es arquitecto y socio de la inmobiliaria Echeverría Izquierdo, además de consejero de la Cámara Chilena de la Construcción -controladora de PAUTA-, e integra su grupo de trabajo sobre Certeza Jurídica.

El fallo de la Corte Suprema

Para Echeverría, un municipio no debería en ningún caso desconocer un fallo judicial, en especial de la Corte Suprema. “Yo no entendería que una autoridad pública desconociera un fallo de la Corte Suprema, sin embargo, en este caso hemos visto sacar cartas por debajo de la manga, y entendemos que no está plenamente resuelto el tema”, afirma, y continúa: “¿Qué dijo la Corte Suprema? Dijo que se solicitó la recepción municipal de este edificio hace seis años, que [el municipio] debió pronunciarse y que debe hacerlo. Por otro lado, le indica al director de Obras Municipales que tiene un plazo de 30 días para pronunciarse. Y, en tercer término, indica que debe ceñirse en ese pronunciamiento al permiso y las condiciones urbanísticas que de él se deriva”, enumera, y agrega que eso se solicitó en 2014 y que “no se entiende que un procedimiento administrativo tan simple como ese demore seis años”. 

Echeverría agrega que “nos hemos encontrado con una sorpresa, porque en carta a La Tercera – aunque uno esperaría que las autoridades se pronunciaran a través de sus actos administrativos- el abogado del municipio [Ciro Colombara], que es un servicio externo, dice que el acto de recepción municipal fue rechazado en enero de 2019, cosa que no consta en el proceso judicial y tampoco consta en las declaraciones que hizo el propio abogado cuando salió el fallo. Recién el 30 de abril aparecen con esta nueva carta bajo la manga. Entonces vivimos en una situación que por lo menos es compleja en ese respecto. No se entiende fácilmente”, dice. 

“Además, y sin ser abogado, entendería que esa carta incumple con la instrucción que dice la Corte Suprema que debe ceñirse al permiso municipal vigente a la fecha de la solicitud”, agrega.

Para el socio de Echeverría Izquierdo, la intención del municipio es seguir la disputa en tribunales. “Hay un cauce administrativo, que es el de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, y un cauce judicial a través de tribunales. Lo que está alegando el abogado del municipio es que la recepción municipal se rechazó al existir una invalidación del permiso, pero esa no existía al momento en que se presentó la solicitud de recepción municipal, entonces no debiese ser atinente”, argumenta. 

“Como aquí se nos dice que la resolución de rechazo es de enero de 2019, yo no sé si los plazos para una instancia administrativa siguen vigentes o no. Es una situación completamente extraña”, dice Echeverría.

Municipalidades vs inmobiliarias

Pese a que hay otros casos de conflictos entre municipalidades e inmobiliarias por permisos y recepciones de obras, como el de Vespucio 345 o algunos en Valparaíso, para Echeverría no es una situación generalizada.

“Han sido casos notorios y concentrados en pocos municipios. Esa es la verdad, para ser justos con las autoridades municipales y con las inmobiliarias. No hay aquí una situación generalizada de conflicto. En particular esto se ha producido a partir del último cambio de autoridades municipales, en estos últimos años. Y son pocos los casos”, expone.

“Sucede que tenemos dos situaciones que condicionan la existencia de un mayor grado de conflicto al interior de la ciudad con el proceso de desarrollo urbano. El primero es que las autoridades de índole regional han limitado el crecimiento de las ciudades hacia afuera o la extensión urbana. Por otro lado, eso presiona a que los problemas de nueva vivienda e infraestructura privada se resuelvan dentro del casco existente. Y, por supuesto, al superponerse el nuevo desarrollo y densificación sobre el casco existente se produce un aumento de los conflictos con los vecinos que, en algunos casos, están de acuerdo con este proceso y en otros casos los resisten”, afirma. 

Bernardo Echeverría explica que “este es un fenómeno internacional, tanto que los anglosajones, especialistas en acrónimos, lo llaman ‘Ninby’ o ‘Not in my backyard‘. Eso ha presionado para un aumento del costo de la vivienda y la accesibilidad. Muchas veces las autoridades, por los dolores de sus vecinos actuales, generan un problema para sus vecinos futuros; para aquellos que necesitan nueva vivienda”, señala el arquitecto.

Para Echeverría, parte del problema es la autoridad que reside en el alcalde. “Hay que entender que el alcalde, como autoridad municipal, tiene la llave de la planificación comunal. Tiene la iniciativa en la elaboración del plano regulador, que es el que fija cuánto se puede construir, qué uso se le tiene que dar, qué altura y densidad debe tener, etcétera. El alcalde puede ir modificando su plano regulador para ponerse a tono con las necesidades nuevas de la ciudad, pero el proceso, la verdad sea dicha, es bastante costoso y engorroso, y es conflictivo, ya que implica mover conflictos de interés. Por lo tanto, en general, la mayoría de los alcaldes se resiste a usar su capital político en la modificación de los planos reguladores. Y cuando lo hace tiende a bajar la densidad y no a generar una densidad equilibrada”, dice. 

El impacto de la recesión 

El mercado inmobiliario enfrenta en este momento diversos desafíos, entre ellos la incerteza jurídica, la recesión económica y la relación con las comunidades. “La recesión económica es mucho más importante y el tema de las comunidades, finalmente, deriva en la certeza jurídica. En condiciones normales en Santiago se entregan 200 viviendas nuevas al día, los 365 días al año. Hoy, prácticamente ninguna”, señala Echeverría.

“Vamos a demorarnos un poco en salir de esta recesión”, dice. “No sabemos su profundidad ni la rapidez de rebote, pero en el intertanto hay que tratar de mejorar todos aquellos aspectos que han sido motivo de conflicto en la ciudad para encontrar, en el momento en que haya que acelerar nuevamente la inversión, un campo más despejado. Entiendo que eso lo tiene claro el Ministerio de Vivienda, que ha estado trabajando desde hace tiempo en esto y esperemos que eso se traduzca en menor incerteza”, complementa.  

Revise la entrevista con Bernardo Echeverría en Plaza Pauta