¿Preferencia o necesidad? Las razones tras el auge de los departamentos de un dormitorio y un baño

Un estudio de la plataforma TocToc arrojó que al cuarto trimestre de 2022, el mercado de arriendo registró un aumento anual en la oferta de 127%, con 12.945 propiedades disponibles para arrendar en el Gran Santiago, con 1.684 casas, 7.383 departamentos y 3.878 unidades en edificios multifamily. 

Entre los departamentos, el crecimiento lo empujaron los de un dormitorio y un baño, con un tamaño de entre 30 y 45 m². Entre las comunas que lideraron están Santiago (1.982), Las Condes (1.067), Ñuñoa (571) y Estación Central (544). 

Los datos concuerdan con un análisis realizado por la protech Houm, que reveló que 4 de cada 10 departamentos que se ofrecen en arriendo son de 36 m² en promedio y cuentan con un dormitorio y un baño 

A juicio de Nicolás Herrera, head of Real Estate Research de TocToc, este fenómeno se explicaría principalmente "por el incremento de los precios producto de la inflación, lo que ha llevado a los hogares a generar estrategias de reducción de costos". 

Sin embargo, el económico no es el único motivo que explica este fenómeno. Según la socióloga urbana, magíster en Políticas Públicas en Harvard y consultora del Banco Interamericano del Desarrollo y el Banco Mundial, Isabel Brain, esto responde a que "demográficamente, el país cambió. El tipo de familias se diversificó, se achicaron. Desde la industria se está respondiendo a esa demanda".

"Tal vez, el dato más decidor es que entre el Censo 2002 y el Censo 2017, el tipo de hogar que más creció es el unipersonal. La oferta que se está generando desde el sector inmobiliario está respondiendo de forma bastante pragmática a esa nueva realidad de jóvenes profesionales que prefieren arrendar antes que comprar una vivienda, puesto que todavía no se estabilizan al 100%", agrega.

Sin embargo, para la socióloga urbana, una razón relevante es la "ola de migración" que se ha registrado en los últimos cinco años. "Esos migrantes necesitan un lugar donde vivir. Probablemente, la manera más rápida y accesible sea un departamento de una habitación con un baño. Lo que ocurre, por ejemplo en los edificios híperdensos del centro de Santiago, es una respuesta a esa demanda por vivienda urgente", dice.

Francisco Bascuñán, gerente de la Inmobiliaria Norte Verde, concuerda con el análisis de la socióloga y apunta a los cambios demográficos en las familias como la principal razón para el aumento de la oferta de departamentos pequeños.

"Los departamentos del centro de Santiago, que es el foco donde nosotros apuntamos, son departamentos que están pensados para una o dos personas: alguien solo, alguien con su pareja, dos amigos o alguien con su perro. Ese es nuestro mercado objetivo. El incentivo nuestro es responder a ese mercado", dice.

Desde la inmobiliaria explican que "los departamentos de un dormitorio y un baño van emplazados en edificios que se construyen de una manera un poco diferente. Tienen una estructura de muchos espacios comunes, donde las personas que viven en estos departamentos pueden juntarse y desarrollar sus actividades [...]. El edificio actúa como una comunidad, en la cual las personas se pueden conocer".

Por su parte, Isabel Brain, hace hincapié en cómo este modelo de negocio afecta en cómo se habitan los espacios. "Si hubiese que poner un foco de alerta, muchas de estas unidades se compran como inversión. Muchos de estos inversionistas no tienen idea de lo que ocurre en ellas, y el único interés es que se pague el arriendo y el departamento no se desocupe nunca".

"Ahí están los incentivos para hacer vista gorda de si hay subarriendo, hacinamiento, entre otras cosas", concluyó la investigadora.