¿Invertir en los activos inmobiliarios de Cencosud en tiempos de e-commerce?

El exgerente de Cencosud Pablo Castillo destaca como fortaleza el alto porcentaje de arriendo que tiene la cadena, y como debilidad los contratos con partes relacionadas.

El viernes 28 de junio los ojos del mercado estarán puestos en la que probablemente se convierta en la mayor apertura en bolsa que se haya registrado hasta el momento en el mercado local: la de Cencosud Shopping, área de centros comerciales de la cadena controlada por Horst Paulmann. Con la operación bursátil la empresa espera levantar entre US$ 1.000 y US$ 1.160 millones, colocando hasta el 28% de la propiedad, para lo cual el martes abrió el libro de órdenes. 

“Hay que entender que éste es un negocio que Cencosud ha venido desarrollando prácticamente desde sus inicios y que tiene que ver con todos los activos inmobiliarios”, comenta Pablo Castillo, exgerente de Tiendas por Departamento de Cencosud. Para algunos llama la atención precisamente que la cadena de retail apueste por abrir en bolsa una empresa dedicada, en su última línea, a la venta a través de espacios físicos en tiempos en que el e-commerce gana cada vez más terreno.    

“Pienso que el consumidor, si bien está adoptando las características del comercio electrónico, también tiene distintas facetas en las cuales desempeña su rol de consumidor y es difícil pensar que solamente se va a ir a lo digital, igual como antes tampoco estaba solamente en lo físico”, matiza Castillo.

“No nos olvidemos que el principal negocio de esta empresa es arrendar espacios a terceros que los utilizan. Lo que va a pasar es que la mezcla de servicios que esos operadores van a ir entregando en esos metros cuadrados va a ir cambiando hacia actividades que probablemente tengan que ver más con la entretención”, agrega el también presidente de elSuper.cl.

Según el empresario, es por esto que los centros comerciales han apostado por abrir patios de comidas, restaurantes, cines y teatros en sus espacios, los que si bien no necesariamente apuntan al consumo directo en bienes físicos, sí permiten a los clientes distraerse. Castillo reconoce que quizás Cencosud no tiene necesariamente el mejor mix de esos servicios en sus centros comerciales si es que se lo compara con competidores como Mall Plaza o Parque Arauco, algo que a su juicio no hace mella en la afluencia hacia el mall Costanera Center.

Una de los puntos que a juicio de Castillo hace atractiva la inversión en esta nueva acción es el hecho de que Cencosud cuenta con un 91% de la superficie arrendada, lo que de cierto modo garantiza un flujo permanente para quienes apuesten por ese papel. “Estamos en un momento de tasas de interés extraordinariamente bajas. Hay una búsqueda de los inversionistas por retorno y en ese sentido una inversión de este tipo da un flujo de retorno permanente con un cierto grado de certeza”, comenta Castillo. 

Por el contrario, una de las debilidades que los informes de las corredoras de bolsa han planteado tiene que ver con el alto porcentaje de arriendos con partes relacionadas que se da en este caso, ya que Cencosud arrienda algunos espacios a marcas de la misma empresa, lo que podría ser visto como un aspecto negativo para los intereses de los accionistas minoritarios. 

“Es verdad que hay un riesgo”, señala Castillo. “Efectivamente hay un porcentaje alto de arriendo que es a partes relacionadas. Pero existen bastantes resguardos hacia los minoritarios en el sentido de que van a tener información pública, va a haber un directorio, va a haber un comité de directores y una ocupación bien central de ese comité de directores es mirar estos contratos y asegurarse que sean condiciones de mercado”, afirma. 

Cornershop y Walmart

Otra de las operaciones de la industria que ha captado recientemente la atención del mercado es el bloqueo al acuerdo establecido entre Cornershop y Walmart. A casi un mes de que el regulador de libre competencia mexicano (Cofece) rechazara el pacto entre ambas empresas, Castillo analizó la resolución. “Es interesante la diferencia de criterio entre las autoridades de los dos países”, comenta en alusión a la aprobación previa por parte de la Fiscalía Nacional Económica (FNE) del negocio. 

¿Queda la FNE en mal pie por haber visado un acuerdo que luego fue rechazado por su homólogo en México? Castillo plantea que probablemente analizaron aristas difentes. “Es curioso que las opiniones hayan sido diferentes. El mercado mexicano es bastante atomizado, igual que el chileno, no es que haya niveles de concentración muy diferentes. En Chile se tendría que haber tenido un poco más en cuenta cómo está operando hoy el comercio electrónico y qué tipo de incentivos hay entre los distintos competidores. Es difícil sacar una conclusión tan absoluta de por qué se dio esa diferencia de criterios”, comenta. 

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