El sueño de la casa propia comienza a tener problemas de insomnio

El alza de las tasas hipotecarias y el aumento de precios por la escasez de suelo agravó un problema que tiene otro factor involucrado: el creciente mercado del arriendo. 

El aumento del valor de las propiedades está poniendo en riesgo ese arraigado anhelo nacional: el sueño de la casa propia. Y el alza de los créditos hipotecarios de los últimos meses no es el único obstáculo para adquirir una vivienda. En un escenario complejo, con un histórico déficit de vivienda social que, según Techo Chile, no se registraba desde 1996, el nuevo mercado del arriendo está jugando un rol determinante. En 2021, más de la mitad de las viviendas adquiridas fueron destinadas a arriendo.

“Existe todo un sistema financiarizado que convierte la vivienda, progresivamente, en un bien de cambio más que en un bien de uso, como era tradicionalmente, y por eso es cada vez más común ver en la propaganda inmobiliaria ‘invierta aquí’ y no ‘viva aquí'”, dice Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica (CEDEUS). 

En conversación con Plaza Pauta, de Radio PAUTA, Fuentes comenta que “siempre se habla de que las viviendas suben por la escasez del suelo, las restricciones de los planes reguladores, por las alzas en los costos de la mano de obra y los materiales. Eso es parte de la verdad. Hay un tema menos estudiado y que tiene que ver con el papel que juegan estos pequeños y grandes inversionistas en la compra de propiedades”. 

Fuentes identifica tres tipos de inversionistas que están incidiendo en el mercado. “Están los micro inversionistas, que sostienen la demanda de la vivienda. Nuestros datos con el Conservador de Bienes Raíces muestran que cerca del 48% de los departamentos que se compran tienen fines de inversión. Por otro lado, están los fondos de inversión inmobiliarios, suerte de estructuración financiera que reúne a distintos tipos de inversionistas bajo esta figura y que compran estacionamientos, edificios de oficinas, senior suites, strip centers y también edificios de viviendas. Todos estos activos inmobiliarios son capaces de generar un flujo de dinero. Para 2018 se calculaba que había cerca de US$ 3.000 millones invertidos por este tipo de fondos. Finalmente, están los multifamily. Algunos datos actuales muestran que están en cerca de las quince mil unidades de viviendas y hace seis años eran sólo dos mil”, detalla.

¿Y las contribuciones?

El 73% de los departamentos comprados para inversión aprovecha un beneficio para los sectores más vulnerables, por lo que no pagan contribuciones. “Existen en los impuestos territoriales una extensión, norma diseñada para aquellas familias que tienen viviendas más económicas. Ese límite está en los $35 millones. Pero el tema más importante es el avalúo fiscal. Tenemos un auge de departamentos pequeños, especialmente en las zonas más centrales de la ciudad, y pericentrales, como Estación Central, Independencia y La Florida, con un avalúo muy bajo; bajo los 35 millones. Una gran contradicción: en donde más se construye, donde va a vivir una mayor cantidad de personas y habrá una presión sobre los servicios que se entregan -de espacios públicos y colegios-, estas viviendas pagan menos impuesto territorial”, cuestiona.

“Pequeños inversionistas, que tienen cuatro, cinco, ocho viviendas, hacen un negocio con alta rentabilidad, con rentabilidades que van desde el 5 al 14% (anual), dependiendo de la localización y características del departamento, y, sin embargo, no contribuyen en nada a los costos que generan al lugar en que está localizado ese departamento”, agrega.

Revise la entrevista completa con Luis Fuentes en Plaza Pauta