Déficit habitacional de viviendas pequeñas alcanzaría las 500.000 unidades

Si hay una tendencia que se ha mostrado clara en los últimos años es que las familias en Chile cada vez están tendiendo a ser más pequeñas. Las cifras de la encuesta Casen, el año 1990, mostraban que en el país había unos 13 millones de habitantes, versus los cerca de 19 millones de hoy. Pero además, los datos de hace 30 años mostraban que existían cerca de tres millones de hogares, lo que contrasta con los cerca de seis millones que se registran en el país en la actualidad. "En el año 90, el 20% de los hogares, es decir, uno de cada cinco era de una o dos personas. Esos son hoy día el 40%", comenta José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Los Andes. Ese aumento de los hogares integrados por pocas personas explica, según el experto, el mayor interés actual por viviendas pequeñas. 

"Cuando nosotros miramos los hogares de una o dos personas [...] es un grupo que ha venido creciendo a tasas de 7% u 8% por año, o sea, ha venido creciendo muy rápido", agrega, lo que justifica la demanda por soluciones habitacionales con uno o dos dormitorios, ubicadas en zonas céntricas y con gran conectividad. Si se analiza demográficamente el grupo que más demanda este tipo de viviendas, está compuesto por jóvenes que pueden pagar un arriendo y vivir solos o con un amigo o pareja y también por adultos mayores, los cuales muchas veces son viudos o separados, desglosa Simian.  

Y aunque según el experto la oferta del sector inmobiliario se ha centado en el desarrollo de este tipo de proyectos, aún la cantidad de estas unidades disponibles pareciera no ser suficiente. Según Simian, hoy en día dos tercios de la oferta que entra al mercado está orientada a este tipo de hogares pequeños, sin embargo, el rápido crecimiento del número de hogares ha hecho que la cantidad de viviendas de este tipo que existen en el mercado sea deficitario. A lo anterior se suma otro fenómeno ligado al aumento en la población, como lo ha sido la inmigración, el cual según Simian ha sido un driver importante en el mercado inmobiliario. 

"Las estimaciones varían, porque no es fácil de estimar el déficit habitacional, pero se calcula que fácilmente podría ser de medio millón de viviendas", comenta. A la hora de buscar soluciones para este problema, Simian plantea que se requiere la realización de nuevos proyectos. Sin embargo, ahí también surge la pregunta respecto de si las personas que necesitan una vivienda están en condiciones de pagar por ella. 

A la hora de proyectar lo que podría ocurrir en los próximos años, Simian asegura que las estimaciones de población son habitualmente certeras. En esa línea, el académico comenta que para el año 2030 se espera que en Chile tenga cerca de 21 millones de habitantes y que el número de hogares alcance una cifra por sobre los siete millones. "Esta tendencia de reducción del tamaño de hogares va a continuar y lo que va a pasar es que el número de hogares va a seguir creciendo mucho más rápido que lo que crece la población", sostiene el experto.

Una de las tendencias que se ha dado desde el punto de vista de la inversión es el surgimiento de lo que en EE.UU. llaman el multifamily, o los proyectos de renta residencial. Esto es, el desarrollo de edificios que se destinan al arriendo de viviendas.

"Aquí lo que ha pasado es que ha habido muchos fondos de inversión que han empezado a entrar al segmento de renta residencial y de acuerdo a las cifras que hay [...] lo que muestra es que hoy hay unas 10.000 unidades en arriendo en proyectos de multifamily y aproximadamente unos 40 proyectos en operación y deben haber fácilmente otros 40 en desarrollo", comenta Simian. "Es una clase de activo que ha irrumpido muy rápido en un lapso de tres o cuatro años", agrega, y sostiene que entre sus ventajas está el que los fondos ofrecen buenas rentabilidades, particularmente en las unidades pequeñas.

Simian además plantea que, a diferencia de lo que ocurre con otros activos inmobiliarios, como las bodegas para el retail o el mercado de las oficinas, el mercado residencial, al menos en Estados Unidos, ha mostrado ser más resistente al ciclo económico. "En ese sentido, yo diría que el activo residencial es altamente defensivo para el inversionista en un escenario de un deterioro económico", explica el experto, algo que podría notarse en los próximos meses, para los cuales se espera un escenario más restricitivo. 

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