El reordenamiento de los inversionistas inmobiliarios

Juan Pablo Grez, gerente de Independencia AGF, explica que el estallido social ha llevado a las personas naturales a vender cuotas. Los institucionales han visto una oportunidad y la han tomado.

Principalmente locales bancarios fueron las propiedades de la Administradora General de Fondos Independencia que sufrieron daños producto de los actos delictuales que se han vivido en el país en las últimas semanas. Según detalla Juan Pablo Grez, gerente general de Independencia AGF, se trata de cinco locales, ubicados en distintos sectores, los cuales fueron saqueados. “Lo que sufrió principalmente es el contenido de las oficinas, de los bancos. El local comercial, la sucursal, no tuvo inconvenientes como propiedad, como bien raíz, salvo algunos vidrios quebrados. El resto de los activos se mantienen sin ningún problema, siguen funcionando”, comenta el ejecutivo. En conversación con PAUTA Bloomberg, Grez señala que a pesar de los disturbios los arrendatarios continúan operando con relativa normalidad, mientras que en términos de los contratos de arriendo la operación sigue normal, con sus pagos al día y sin inconvenientes. 

Donde sí se ha notado de forma más significativa el impacto de la crisis social desde la perspectiva de esta empresa es en la Bolsa de Comercio. El valor de las cuotas del fondo de rentas inmobiliarias, el cual es el más grande que maneja esta AGF, registró una caída de 27% desde el 18 octubre. Grez atribuye lo anterior a que buena parte de los inversionistas que mantienen estas cuotas son inversionistas retail, los cuales de alguna manera han buscado refugio en otros activos. “Mucha gente, y como ha pasado también en otros instrumentos, con otros papeles, también han buscado refugio en otros instrumentos más seguros. En algunos casos se han ido a dólares, por lo tanto ha habido un interés de venta y efectivamente por esa razón, junto con otros papeles, esta cuota ha caído”, reconoce Grez.

Sin embargo, dice Grez, la caída ha sido recibida por otros actores del mercado como una oportunidad. “Al llegar a cierto nivel empezaron a generarse importantes compras también”, asegura, algo que también se ha visto reflejado en el nivel de transacciones promedio del fondo. “Entonces, por un lado efectivamente el valor de la cuota se ha resentido […] pero, por otro lado, la respuesta del mercado ha sido bien notable. La demanda de la cuota a partir de un cierto nivel ha sido enorme. Y han salido otros inversionistas de alguna manera a comprar porque consideran que es un buen negocio comprar a ese precio”, sostiene el gerente.

De hecho, de los $2.600 que valía la cuota el 18 de octubre, ésta actualmente se encuentra en un valor cercano a los $2.000, luego de haber caído hasta los $1.600 en los días más álgidos del conflicto. Grez agrega que producto de la venta de inversionistas de menor tamaño, ha cambiado un poco la composición de quienes tienen cuotas del fondo. “Nosotros entre institucionales teníamos del orden de un 60% más o menos, yo pienso que eso se ha aumentado, o que la participación del retail ha caído del orden de un 2% a un 3%. Tampoco es una cifra tan significativa. Pero en términos de volumen de transacciones diarias sí que se nota mucho eso”, comenta Grez.

¿Sector atractivo?

Antes del estallido social, el sector de rentas inmobiliarias se veía como una alternativa atractiva, sobre todo en un escenario de tasas históricamente bajas. Sin embargo, si bien esas tasas siguen siendo bajas, han tendido a subir en los últimos días. Consultado sobre si el sector volverá a los niveles de retornos previos al inicio de la crisis, Grez se muestra optimista.

“Si uno analiza la historia hacia atrás en los últimos 10 años o más quizás también, la verdad es que el sector inmobiliario ha sido un sector bastante resiliente y con alta rentabilidad, con incremento fuerte en los niveles de inversión. En cierta medida también eso fue una reacción a la crisis de 2008 donde había muchos activos sofisticados, que la gente no dominaba bien y que por lo tanto la inversión se empezó a volcar a activos más reales”, comenta.

“Yo pienso que a futuro el sector inmobiliario va a seguir siendo un sector interesante, un sector que va a seguir siendo un refugio”, sostiene. Esto se basa en que sigue existiendo una oferta limitada de disponibilidad de bienes raíces debido a distintos motivos, como la baja oferta de terrenos y la dificultad para obtener aprobaciones y permisos. 

“Ahora, por otro lado naturalmente que en estos escenarios sin duda que la demanda se ve afectada. Y ahí podemos tener distintos mercados que se pueden empezar a mover de forma distinta. Están los mercados residenciales, que de alguna manera se van a tener que seguir moviendo, probablemente con sus propias dificultades, porque los financiamientos para esos mercados van a ser más apretados”, cree Grez.

“Nosotros hemos visto una norma, una regla muy gruesa. En general, cuando hay crecimientos de la economía por sobre un 2%, el sector, por lo menos lo que hemos visto en nuestro negocio, hay actividad y el negocio crece. Si el crecimiento es más bajo que eso el negocio se mantiene y de alguna manera entra en una pausa”, plantea el ejecutivo.

Respecto de las perspectivas que manejan para el próximo año, Grez comenta que antes del 18 de octubre los negocios se estaban dando a un ritmo lento, producto de la guerra comercial. El año pasado, dice, fue un período con un crecimiento relativamente bajo para el negocio. Sin embargo, las bajas tasas de interés provocaron un aumento en los precios del sector inmobiliario que resultó atractivo para los inversionistas. Ahora, dado el nuevo contexto, los negocios que venían creciendo a un ritmo más desacelerado, dado el contexto, probablemente se verán afectados. “Con estos problemas con mayor razón”, dice Grez a propósito de la situación que atraviesa el país. 

Venta del edificio de Telefónica

Un ejemplo de la actual situación es lo que ha ocurrido con la venta del edificio de Telefónica. La icónica torre, ubicada en el epicentro de las protestas, fue puesta a la venta a 23 años de su inauguración. Movistar Chile le entregó el mandato a CBRE Chile como firma asesora de la transacción del complejo integrado por tres edificios. Sin embargo, esa operación hoy estaría en pausa. “Fue un proceso que no ha avanzado por razones obvias”, comenta Grez en alusión al estallido social. 

En octubre, Grupo Patio sonaba como el principal interesado por adquirir el inmueble e incluso se habló de que había unos US$ 100 millones sobre la mesa, según una nota de Diario Financiero. Sin embargo, este proceso estaría en stand by. “No hemos recibido información formal, pero a buen entendedor, pocas palabras”, concluye Grez.

Vea la conversación completa en PAUTA Bloomberg acá: