Factchecking

¿Por qué ha subido tanto el precio de las viviendas?

La crisis por la pandemia, el aumento de los precios de los materiales de construcción y los pequeños inversionistas explican el fenómeno.

Precios de las viviendas a la luz del WatchDog PAUTA.

Fernanda Monasterio/PAUTA

Por Catalina Pasche y Paulina Tejos

Viernes 20 de agosto de 2021

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El principal "sueño" de los chilenos es tener una casa propia, de acuerdo con la Encuesta Nacional Chile Dice UAH (2020). Sin embargo, cada vez se ha vuelto más difícil de cumplir debido a los elevados valores que tienen las viviendas en el país. 

Tales números inquietaron a nuestros lectores y fue así como llegó la siguiente pregunta hasta el buzón del Contestadog: ¿Por qué ha subido tanto el precio de las viviendas? Con huincha en mano, WatchDog PAUTA se adentró a investigar cuáles son los factores de este fenómeno.

El boom inmobiliario después de la pandemia

Según el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, "por el tema sanitario y su impacto en los ingresos de las familias, durante el año pasado la demanda por viviendas se contrajo fuertemente, lo que hizo que se detuviera e incluso disminuyera el aumento de los precios de las viviendas". Sin embargo, ahora que contamos con menos de mil contagios diarios y con ninguna comuna en cuarentena, Chile comenzó a moverse nuevamente dejando atrás el confinamiento y los bajos resultados económicos. Fue así como el mercado inmobiliario, después de un año dormido, le puso fin a su estancamiento e inició un incremento de demanda y de precios de las viviendas.

Expertos atribuyen el aumento de la demanda a la crisis sanitaria, ya que esta hizo que las personas reevaluaran sus necesidades habitacionales. Luego de un año de teletrabajo muchos chilenos sufrieron por la falta de espacio para trabajar, por lo que no es sorpresa que dirigieran su interés hacia viviendas con espacios amplios. Y gracias a las bajas tasas hipotecarias pudieron optar por zonas como los suburbios de Santiago y ciudades de otras regiones. 

La compra de viviendas es una de las causantes del alza de precios, pero también tiene como factor incidente la escasez de suelo, sobre todo el suelo baldío; es decir, los terrenos sin propiedad que permiten la construcción masiva de viviendas. "Los desarrolladores en muchas ocasiones deben recurrir a suelos blandos (construidos), sobre todo en las zonas más atractivas, lo que encarece la ejecución de los proyectos y en consecuencia el valor de las viviendas", explica el director de la compañía de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa, Felipe García.

Sin embargo, el gerente de Planificación y Operaciones de Portal Inmobiliario, Nicolás Izquierdo, explica que existen razones legales que afectan igualmente. Añade que también hay que considerar los factores de construcción, ya que "hoy se construye con mejores estándares a nivel de diseño interior y equipamiento de las nuevas viviendas".

En esto coincide el gerente general de Toctoc.com, José Ignacio Vicente. Sostiene que, en el contexto de la pandemia, "la interrupción en la cadena de abastecimiento en la construcción provocó mundialmente una escasez de materiales, que ha generado un alza de cerca de un 30% en los costos de construcción".

La pandemia y la crisis económica también provocaron modificaciones en la toma de decisiones de algunas personas y familias, que comenzaron a ver en la segunda vivienda un buen instrumento de ahorro.

El director del Centro de Estudios Urbanos y Territoriales UC, Luis Fuentes, comenta que la visión de la vivienda se ha ido transformando en un activo financiero gracias a que hay un nuevo tipo de inversionistas que en vez de ahorrar en el sistema tradicional, elige hacerlo en la compra de departamentos para poder arrendarlos. 

"Las personas naturales, no institucionales, que toman tal ruta se les denomina inversionistas hormigas, los cuales en conjunto representan un 40% de la compra de departamentos de Santiago, o sea prácticamente la mitad de la demanda de departamentos. [...] Hace siete, ocho años, esa cifra no superaba el 17%", dice Fuentes.

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Los diferentes precios de las comunas del Gran Santiago

El alza de los precios de las viviendas (casas y departamentos) ha tenido mayor incidencia en la Región Metropolitana. Según Hurtado, de la Cámara Chilena de la Construcción, "en el trimestre móvil abril-junio de este año, el precio de los departamentos en el Gran Santiago aumentó casi 12% anual y, el de las casas se incrementó cerca del 9%".

Izquierdo hace una recopilación de las comunas que presentaron más variaciones anuales con los datos proporcionados por Portal Inmobiliario: Quilicura (17,7%), La Reina (10,7%), Lo Prado (10,6%) y Pudahuel (10,6%). Estos porcentajes indican una tendencia en la demanda de hogares en sectores más periféricos de Santiago, consecuencia de la pandemia y la búsqueda de mayores espacios. 

Con respecto a las comunas más costosas en relación al metro cuadrado, estas se mantienen en el sector oriente: Vitacura (90,9 UF), Las Condes (88,2 UF) y Lo Barnechea (85,9 UF). Mientras que las más baratas se encuentran en El Bosque (31 UF), San Bernardo (26,7 UF) y San Ramón (21,4 UF). 

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¿Qué pasa en el resto del mundo?

El alza de precios de las viviendas no es un fenómeno que solo afecta a Chile, sino que es una tendencia global que responde a los mismos factores. Durante la pandemia se ha observado un aumento generalizado sobre todo en los países más desarrollados y menos en aquellos en vías de desarrollo, pero con diferentes variaciones producto de las coyunturas locales.

"En términos concretos se habla de un alza promedio superior al 7% a nivel mundial, durante el primer trimestre de este año, comparado con el mismo período del año anterior", cuenta García, de Tinsa. Los principales mercados de América Latina registraron una variación promedio de 5%.

España pasó por una situación similar hace algunos años. Barcelona y otras ciudades turísticas tuvieron un boom de compra de viviendas como inversión. Quienes compraron casas y departamentos, las pusieron en el sistema Airbnb y esto hizo que a los habitantes de la ciudad se les hiciera casi imposible vivir dentro de la ciudad.

"Se tuvieron que ir, en muchos casos, fuera de la ciudad porque los precios que adquirieron las viviendas por esta demanda por inversión creció a tal nivel que ya no podían vivir ahí", menciona el académico de la UC Luis Fuentes. 

Este fenómeno preocupa a gobiernos y actores privados. Proponen que se trabaje en una nueva forma de planificar las ciudades donde se mejore la calidad de vida de todos los sectores de la población. 

"Se tiene que invertir más y mejor, lo que se puede lograr con el apoyo de distintas políticas como un banco de suelo, cambios en nuestra legislación como mejorar el subsidio de arriendo, y fomentar la construcción por parte de otros actores como municipios, ONG, gobiernos regionales", comenta Fuentes.

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